Опрошенные «Ведомостями» консультанты, работающие на рынке недвижимости, говорят, что это первый известный им случай, когда арендодатель демонстративно выселяет крупную сеть кинотеатров и вообще якорного арендатора. Обычно в мирной ситуации крупный арендатор получает около полугода на освобождение площадей, добавляют они. Щеголь также утверждает, что не знает других ситуаций с требованием выселения кинотеатра из большого торгового центра.
Но если арендатор долгое время, к примеру около полугода, задерживает платежи, то контракт обычно предусматривает возможность выселить его в очень короткий срок, уточняет директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Ясина.
Иск к «Афимоллу» киносеть подала в середине ноября. Тогда Щеголь объяснял «Ведомостям», что договор об аренде помещения был заключен еще в 2008 г., ставка была зафиксирована в валюте (сам кинотеатр открылся в 2011 г.). Прежде компании удавалось договариваться с торговым центром о приемлемых условиях контракта за счет дополнительных соглашений. Этим летом очередная договоренность такого рода истекла, говорил он. «Афимолл» решил существенно увеличить платеж – теперь он превышает доходы кинотеатра. «Мы добиваемся изменения условий контракта через суд в связи с существенным изменением обстоятельств», – говорит Щеголь.
Прецедентов мало
Пока в России было всего несколько случаев, когда арендаторы добивались через суд изменения условий аренды. Самый известный – иск «Вымпелкома» к бизнес-центру Hermitage Plaza. В мае 2015 г. оператор через суд потребовал пересчитать ставку аренды, зафиксированную в долларах, сославшись на существенное изменение обстоятельств для компании, прежде всего девальвацию рубля. Суд первой инстанции иск сотового оператора частично удовлетворил, апелляционная инстанция отменила. В итоге стороны пришли к мировому соглашению.
«Афимолл» долгое время был открыт для переговоров с киносетью, однако «Формула кино» не только не выразила желания погасить задолженность, но заняла жесткую позицию и подала иски в суд, не исполняя при этом условия договора, объяснил расторжение контракта представитель торгового центра. Сумму задолженности стороны не раскрывают.
Если кинотеатр не освободит помещение, «Афимолл» готов самостоятельно демонтировать и складировать оставленное имущество для последующей его передачи арендатору, добавил представитель торгового центра. Он подчеркнул, что до сих пор арендаторы всегда выезжали вовремя.
Арендные ставки – болезненный вопрос для кинотеатров, особенно для крупных сетей. Поскольку большая часть их залов расположены не в собственных отдельно стоящих помещениях, а внутри торговых центров. В конце 2014 г. крупнейшие российские киносети даже опубликовали открытое письмо к владельцам ТРЦ с призывом принципиально пересмотреть договоры об аренде и привязать ставки вместо доллара к рублю.
«Формула кино» – вторая по величине сеть кинотеатров в России после «Синема парка». По данным «Невафильм Research», на начало ноября у «Синема парка» было 37 кинотеатров с 334 залами, у «Формулы кино» – 35 кинотеатров с 266 залами. Это 6,4% всех современных кинозалов в стране. Около 75% акций «Формулы кино» принадлежит А1, инвестиционному подразделению «Альфа-групп», остальное – у одного из основателей сети, Владимира Захарова. Сеть не раскрывает финансовые показатели. Прежде источники «Ведомостей», знакомые с ее финансовыми показателями, говорили, что EBITDA «Формулы кино» в 2015 г. составила около 1 млрд руб.
«Афимолл сити» – крупный торговый центр в «Москва-сити», его площадь – 282 100 кв. м. Это один из двух крупнейших активов AFI Development. Весь портфель компании, основной владелец которой – израильский бизнесмен Лев Леваев, оценивается в $1,2 млрд. В марте этого года AFI Development сообщила, что получила от кредитора, банка ВТБ, предупреждение: тот может потребовать досрочного исполнения кредитных обязательств в связи с ухудшением финансового положения заемщика. Но в сентябре стороны договорились о реструктуризации кредита на $600 млн.
Добавить комментарий