Как юрист Елена Пятайкина создала прецедент в суде, убедив Сбербанк пойти навстречу наследникам заемщика
Экономия на страховке при ипотечном займе может обернуться серьезными проблемами для родственников заемщика в случае его внезапной смерти.
Просрочки по выплатам в совокупности с начисленными штрафами и закрепленная в договоре возможность банка реализовать квартиру для погашения долгов, как показала практика, ранее приводили именно к такому решению ситуации. Впервые Сбербанк пошел на уступки наследникам и согласился не только реструктуризировать долг и сохранить квартиру, но и понизить проценты по ипотеке.
Кредит на недвижимость и страхование
Покупка квартиры – большое событие и счастье для любой семьи. Иногда такое счастье невозможно без привлечения сторонних средств. Учитывая крупные суммы займа и длительные сроки обязательств по их погашению, банкиры разработали специальный кредит именно для приобретения недвижимости, который называется ипотекой. Обычно ипотека подразумевает пониженную ставку по кредиту и более серьезные требования к заемщику.
В 2019 году в России было выдано 1 млн 270 тысяч ипотечных кредитов, их объем в денежном выражении составил 2,85 трлн рублей
При оформлении ипотеки банки, как правило, требуют от заемщика страхование жизни и здоровья. Эта статья расходов многим людям кажется неоправданной и весьма затратной, ведь страховаться нужно каждый год до момента полного погашения кредитного договора.
Сумму страховки легко посчитать на любом специализированном калькуляторе в интернете. При сумме ипотеки в 2 млн рублей ежемесячный платеж при страховании имущества составит около 3 000 рулей, а при страховании жизни (утери работоспособности) и имущества – уже около 9 000 рублей. Если же сумма ипотеки 14 млн рублей, то страховые платежи составляет около 20 000 рублей при страховании имущества, и около 60 000 рублей при страховании имущества и жизни. Это кроме выплат процентов и основной суммы по кредиту.
Простая арифметика. При сроке кредитования в 30 лет у заемщика возникает обязательство оплачивать страховку ежегодно, и, если сложить все страховые взносы, то получится существенная сумма.
Кто-то именно по таким соображениям пытается сэкономить, отказываясь от страхования или, считая его формальностью, под разными предлогами откладывать уплату взносов. Но, как писал классик, «человек внезапно смертен», и нередки случаи, когда незастрахованный заемщик умирает, а вместо получения в наследство недвижимости, на его наследников ложится бремя выплаты долгов умершего.
Нет страховки – квартиру забирает банк
Подобное случилось с семьей П., когда женщине с малолетним ребенком пришлось два года жить в страхе остаться без крыши над головой. Муж оформил ипотеку на небольшую сумму и рассчитывал ее быстро погасить. Чтобы меньше переплачивать банку, он ответственно выплачивал ежемесячные платежи и немного откладывал на досрочное погашение. Жили они семьей, что называется, душа в душу в своем новом жилье с хорошим ремонтом и радовались покупке - новой просторной квартире в одном из районов Подмосковья. Внезапная смерть супруга все изменила.
Оказалось, что обязательства перед банком мужчина до конца не исполнил – застраховался на первый год, а на другой год забыл.
Банк спустя два месяца после задержки ежемесячных платежей по ипотеке обратился к заемщику с требованием выплатить всю сумму долга, с процентами за использование кредита, штрафами и неустойками. Такой возможности у вдовы не было.
Банк обратился в суд по правилам параграфа 4 главы Х федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» о признании должника банкротом. Быстро был назначен финансовый управляющий, и квартира готовилась к продаже с торгов.
В дело вступает юрист
Подробнее рассказать о развитии событий корреспондент «Нашей версии» попросил юриста Елену Пятайкину, защищавшую в суде наследников заемщика:
«Супруга умершего с малолетним ребенком жили, что называется «на чемоданах», в ожидании, что постучат в дверь новые собственники квартиры и им придется выехать с вещами.
Казалось бы, после смерти заемщика квартира должна была отойти родственникам по наследству, но, поскольку умерший не исполнил принятых обязательств, квартира продолжала находиться в залоге у банка. Судьба недвижимости в таких случаях чаще всего решается на торгах. Банк продает квартиру за минимальную цену, и закрывает кредит. Иногда вырученной суммы не хватает, тогда на наследников ложатся обязательства по полному погашению долга.
Несколько юристов, у которых изначально консультировалась моя доверительница, советовали реализовать квартиру с торгов, рассчитаться с банком и потом решать, как поступить с оставшейся суммой.
Стоит заметить, что в сложившейся практике реализации имущества с торгов по банкротным делам недвижимость уходит с молотка по заниженной цене.
Подход «нет квартиры – нет долгов» вдову не устраивал, ведь она обращалась не за житейским советом, а за юридической помощью, надеялась на благоприятный законный выход из такой ситуации.
Человеческий фактор
Человеческий фактор тоже может повлиять на судебное решение. Забрать квартиру у должника, следуя букве закона – это одно. А лишить вдову с малолетним ребенком крыши над головой – это совершенно другое.
Мы с моей доверительницей подготовили ряд заявлений для суда и службы судебных приставов, потому что именно этот орган уже начал заниматься реализацией квартиры с торгов.
Мы заявили в суде о своем желании заключить мировое соглашение с банком, чтобы вдова смогла продолжить выплачивать ипотеку. Параллельно нам удалось временно приостановить процедуру продажи квартиры. Потребовалась большая работа с документами, часы переговоров и несколько судебных заседаний.
Был момент, когда у моей доверительницы вера в успех иссякла, просто сдали нервы и она, что называется, отключилась от процесса. Моя юридическая работа осложнилась, но такое часто случается, ведь для специалиста прения – это простая рабочая обстановка, когда банк нажимает в суде на рычаги воздействия закона о банкротстве. Простому же обывателю, который впервые попал на судебный процесс, кажется, что лучшее решение – собрать чемоданы и закрыться в квартире до прихода новых собственников.
Специально говорю об этом для тех, кто решится отстаивать свои интересы в суде самостоятельно. Учитывайте этот момент. Успех не приходит в одночасье.
Профессиональная этика не позволит юристу отступить, остановиться в переломный момент. Именно такой момент может оказаться ключевым, и результат во многом будет зависеть от личных качеств участников судебного дела, от их профессиональных навыков и умений.
Всеобщий успех
Все хорошо знают выражение – Москва слезам не верит, в суде тоже плакать на мантию судьи бесполезное занятие, и правда у всех сторон всегда своя. В данном же деле профессиональное видение исхода судебного процесса у представителя банка и остальных участников сошлось воедино – дать возможность вдове должника выплачивать долг за квартиру равными платежами, вместо того, выставить ее с ребенком на улицу.
В судебном процессе нам удалось добиться заключения мирового соглашения с банком и утвердить его в заключительном судебном заседании.
Условия мирового соглашения с банком, которых нам удалось достичь, были приняты впервые за всю историю дел по банкротству в арбитражных судах. Важным считаю и то, что результатом остались довольны все стороны, включая суд».
Мы решили описать данный процесс (дело №А41-46890/2018 Арбитражный суд Московской области), поскольку он показался нам поучительным при взгляде с нескольких сторон. Во-первых, вступая во взаимоотношения с банком, нужно помнить о своевременном выполнении обязательств и перед кредитной организацией, и, соответственно, перед своей семьёй.
Во-вторых, в любой ситуации не стоит оставлять надежды на наилучший ее исход, и пока есть возможность, пытаться склонить успех на свою сторону.
И третье, серьезные дела требуют серьезного, профессионального подхода. В суде Вас, конечно же, лучше всего представит адвокат, который не только морально будет на вашей стороне, но и будет обладать знаниями и навыками, необходимыми для успешного решения Вашего вопроса.
